Gestion locative : les charges récupérables par le propriétaire

Pour l’entretien et le fonctionnement de l’appartement du bâtiment, le propriétaire prend en charge plusieurs dépenses, que l’on considère comme des charges de copropriété : entretien, nettoyage, éclairage des parties communes, des portes de garage, des extincteurs, des équipements, électricité, chauffage, eau, ordures, gardiennage, ravalements de façades, travaux de structure, etc.

Mais aussi les honoraires de syndic : l’assurance de la copropriété, les frais postaux (convocation aux Assemblées Générales et envoi de Procès-Verbaux), les petites réparations.

Cependant, au sein des charges de copropriété, plusieurs de ces dépenses vont être récupérables : le propriétaire peut demander au locataire de les rembourser.

Quelles sont les charges récupérables ?

Mais pourquoi le locataire devrait-il payer des charges ? C’est parce que ces charges payent des services dont il jouit directement.  

Ces charges récupérables vont ainsi concerner les dépenses :  

- D’eau froide, d’eau chaude dans les parties communes et privatives       

- De chauffage collectif

- De traitement des ordures ménagères

- D’électricité et d’énergie dans les parties communes et équipements

- D’entretien et les réparations des parties communes

- De fonctionnement, d’entretien et des réparations des ascenseurs

- D’entretien des espaces extérieurs : parking, jardins, espaces verts

- De gardiennage

Puisqu’elles apportent un service au locataire, ces dépenses sont donc récupérables en partie par le propriétaire. Pour autant, il existe des charges de copropriété non-récupérables par le propriétaire.

Les charges non-récupérables

Le propriétaire ne va pas pouvoir récupérer certaines charges. L’investisseur souhaitant acheter un appartement pour le louer doit donc prendre en compte ces charges non-récupérables, qui jouent directement sur la rentabilité de l’investissement.

Il s’agit des dépenses qui concernent la structure de l’immeuble, souvent de gros travaux, comme le ravalement de façade, la rénovation de la toiture, une dératisation… Et l’achat ou le renouvellement d’équipements des parties communes, comme les digicodes, les poubelles, les boîtes aux lettres…

Sans oublier les dépenses liées au syndic de copropriété : les frais de gestion et honoraires de syndic, les frais d’assurance de la copropriété, les frais de surveillance.

Enfin, les dépenses liées à l’entretien « classique » de l’appartement (usure, panne, rafraîchissement de la peinture, changement d’un équipement…) incombe également au propriétaire et non au locataire. Le locataire ne paiera que des réparations liées à une dégradation anormale de l’appartement ou de ses équipements, qui ne tiennent pas à l’usure liée à un usage classique du logement.

Comment récupérer les charges ?

Pour se faire rembourser les charges récupérables, le propriétaire a plusieurs solutions.

Si le logement qu’il loue est vide (non-meublé) : le propriétaire (ou son gestionnaire) récupère ces charges via des provisions demandées au locataire. Le bailleur va ainsi estimer un budget de charges locatives annuelles, qu’il transmet au locataire. Le locataire va donc payer une avance de charges tous les mois, en plus du loyer.

A la fin de l’année, le bailleur procède à une régularisation des charges, en comparant ce que le locataire a payé tout au long de l’année en prévision et ce qui a réellement été dépensé. Si le locataire a trop payé, le bailleur rembourse le trop-perçu, et s’il n’a pas payé assez, le locataire est de nouveau facturé.

Si le logement est meublé : le propriétaire peut demander des provisions, comme pour le non-meublé, ou définir un forfait. Ce forfait a le même fonctionnement que les provisions, sauf que son montant est inscrit dans le bail et qu’il n’y a pas de régularisation à la fin de l’année. En conséquence, même si les charges réelles ont été supérieures à ce qu’a payé le locataire, le propriétaire ne peut pas le refacturer. Et à l’inverse, si le locataire a trop payé, il ne sera pas remboursé. Ce forfait peut être révisé chaque année dans le bail pour s’ajuster au mieux à la réalité.

Calculer les charges

Dans le cadre de provisions comme pour un forfait, le propriétaire doit estimer au mieux les charges récupérables qu’il demande à son locataire.

Pour cela, le propriétaire va calculer ces charges en additionnant :

- Le montant de sa taxe ordures ménagères, qui apparaît sur le relevé de taxes foncières, et qui est récupérable

- Les charges de copropriété, demandées par le syndic de l’immeuble, dont certaines seulement sont récupérables. Pour simplifier le calcul au propriétaire, le syndic va indiquer lesquelles sont imputables au locataire dans son relevé.

Afin de vous faciliter la vie et ne pas subir ces démarches administratives et comptables, vous pouvez confier votre bien à un gestionnaire comme SMCI Gestion-Syndic. En plus de réaliser ces démarches pour vous, le gestionnaire va s’occuper de la commercialisation de votre appartement, des visites et des états des lieux, fixer un juste loyer, gérer les travaux d’entretien, les sinistres, les litiges, facturer et encaisser les loyers, régulariser les charges… C’est un gain de temps et d’argent pour le propriétaire, à arbitrer avec les honoraires que le gestionnaire demande.